凤凰县人民政府办公室 关于印发《凤凰县农村宅基地“三权”分置改革实施办法（暂行）》的通知

FHDR—2022—01002

凤凰县人民政府办公室  
关于印发《凤凰县农村宅基地“三权”分置改革实施办法（暂行）》的通知

各乡镇人民政府，凤凰产业开发区管委会，县直有关单位：

《凤凰县农村宅基地“三权”分置改革实施办法（暂行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

凤凰县人民政府办公室

2022年1月26日

凤凰县农村宅基地“三权”分置改革实施办法

（暂行）

第一章 总 则

  第一条 为继续深化农村宅基地制度改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权”分置，结合县情实际，特制定本实施办法。

第二条 本办法旨在盘活沉睡的农村土地资源，为乡村振兴提供用地支撑，保障农村社会结构稳定，推动乡村产业发展，增加农民财产性收入，实现“稳定”与“放活”、“公平”与“效率” 的有机统一，增强广大农民在农村土地制度改革中的获得感。

第三条 农村宅基地“三权”分置改革遵循以下基本原则：

（一）尊重农民意愿。在政策框架内，由农民自主选择盘活闲置宅基地和闲置农房的方式，切实保障农民合法权益。

（二）把握改革底线。严守土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损。坚持“一户一宅”原则，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严禁城镇居民利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

（三）坚持因地制宜。乡村之间的自然资源和区位优势存在较大差异，各乡镇、村应根据自身优势适度放活宅基地和农民房屋使用权，实行因村施策，不得因改变农房用途影响群众生产生活，破坏农村生态环境。

（四）坚持循序渐进。在改革中要注重，稳步推进，试点先行，避免造成系统性风险，切实保障农村社会结构稳定。

第四条 本办法所称的宅基地““三权”分置”是指落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

第五条 本办法所称的宅基地流转是指农村村民以地上建筑物及构筑物流转，且宅基地使用权随之流转。无建筑物及构筑物的宅基地，个人无权流转。

第二章 落实宅基地集体所有权

第六条 宅基地所有权归所在农村集体经济组织所有，农村集体经济组织依法享有宅基地分配、收回、收益、监督、管理的权利。重大事项需经农村集体经济组织召开成员大会或成员代表大会讨论决定。

第七条 宅基地集体所有权的行使主体。乡镇集体所有的宅基地由乡镇人民政府行使所有权；村集体所有的宅基地由村集体经济组织行使所有权。

第八条 宅基地集体所有权的实现形式。

（一）宅基地分配权。集体经济组织根据村庄规划，对符合宅基地申请条件的成员依其申请按户分配宅基地。未经集体经济组织分配，任何人不得擅自占用集体土地建房。

（二）宅基地收回权。集体经济组织有权收回本集体经济组织内一户多宅超出部分的和闲置废弃的宅基地。

农户可根据自愿原则，采取有偿退出方式，向农村集体经济组织退出宅基地，有地上建筑物或构筑物的，通过评估或协商等方式确定价值，由集体经济组织对其地上建筑物及构筑物予以补偿，宅基地不予补偿。

（三）宅基地收益权。探索建立宅基地有偿使用机制和集体经济组织与宅基地使用权人之间的增值收益分配机制，集体经济组织应在宅基地流转时作为第三方鉴证人参与合同的签订，并在宅基地流转及经营实现收益时，负责在集体经济组织与集体经济组织成员之间进行合理分配，兼顾效率与公平，实现个人与集体之间、个人与个人之间的利益公平，提高宅基地利用效率。农村集体经济组织应将收益纳入集体资产统一管理，收入和使用情况列为村务公开内容，接受村民监督、审计监督和政府监督。

1.宅基地有偿使用

本集体经济组织成员因继承、赠与等合法方式或历史原因形成一户多宅、超标准宅基地的，多出部分宅基地可以采取有偿退出的方式，向本集体经济组织退出宅基地，若要继续使用的，应缴纳有偿使用费。

非本集体经济组织成员通过继承、赠与等合法方式或历史原因在本集体经济组织取得宅基地的，可以采取有偿退出的方式，向本农村集体经济组织退出宅基地，若要继续使用的，应缴纳有偿使用费，属县内其他集体经济组织成员享有宅基地资格权且符合一户一宅条件的除外。

有偿使用费的收取标准和方式，由农村集体经济组织根据实际，通过民主协商方式确定，县农经站、乡镇人民政府应加强指导和监督，确保公平、公正、公开。

继承、赠与等方式取得的房屋可以进行维修改造，但须报经乡镇人民政府审批后实施。

2.宅基地流转收益

（1）本集体经济组织成员存在一户多宅的，经报所属乡镇人民政府审批，将多出的宅基地转让给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，也可转让给县内非本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员。在本集体经济组织内部转让的，集体经济组织有权按集体土地基准地价的10%的标准向其一次性提取集体收益；转让给县内非本集体经济组织但符合宅基地申请条件成员的，集体经济组织有权按集体土地基准地价的50%的标准向其一次性提取集体收益。

（2）本集体经济组织成员属于一户一宅但有转让意愿的，实行有偿退出，其退出宅基地只能退回本集体经济组织，本集体经济组织对其地上建筑物及构筑物予以补偿，宅基地不予补偿。成员将唯一宅基地自愿有偿退出后，符合宅基地申请条件的可以重新申请宅基地。自愿退出宅基地及保留宅基地申请资格且进城或在集镇所在地购买房产的农户，有意愿向原集体经济组织申请宅基地且符合申请条件的可重新申请。

（3）非本集体经济组织成员将继承取得或在符合集体经济组织成员身份时取得的宅基地转让给本集体经济组织中符合宅基地申请条件的成员时，集体经济组织有权按集体土地基准地价的20%向其一次性提取集体收益；转让给县内非本集体经济组织但符合宅基地申请条件人员的，本集体经济组织有权按集体土地基准地价的50%向其一次性提取集体收益。

（4）非本集体经济组织成员通过他人赠与等其他方式取得的宅基地，转让给本集体经济组织中符合宅基地申请条件的成员时，集体经济组织有权按集体土地基准地价的30%向其一次性提取集体收益；转让给县内非本集体经济组织但符合宅基地申请条件人员的，本集体经济组织有权按集体土地基准地价的50%向其一次性提取集体收益。

（5）宅基地使用权人以出租方式流转宅基地的，所属集体经济组织有权按宅基地年租金的20%每年向其提取集体收益；宅基地占有人以宅基地合作或入股的方式流转宅基地的，本集体经济组织有权按集体土地基准地价的10%提取集体收益。

（6）探索建立全县农村宅基地跨区域流转服务平台，全县范围内符合宅基地申请条件的集体经济组织成员可以通过农村宅基地招、拍、挂等方式取得宅基地，竞拍底价以集体基准地价为标准。

（四）宅基地监督、管理权。各行政村（社区）要配合各相关部门合理编制村庄规划及村土地利用等相关规划，按照规划管理使用宅基地，坚持节约集约利用原则，让有限的宅基地资源发挥最大的效益。同时负责对宅基地的利用情况进行监管，防止宅基地被非法侵占、破坏。

第三章 保障农户资格权和农民房屋财产权

第九条 宅基地农户资格权指的是村集体经济组织成员依法享有获得宅基地的资格。

第十条 资格权的认定与取得。宅基地资格权由本集体经济组织根据集体经济组织成员身份，按户进行认定，经集体经济组织召开成员大会或成员代表大会审核通过后，报所属乡镇人民政府批准。一户只能拥有一宗法定面积的宅基地资格权，宅基地资格权不得流转。

第十一条 资格权的行使。农户取得宅基地资格权后，有权向本集体经济组织申请宅基地，村集体经济组织应按照“一户一宅、面积法定”原则分配宅基地。农户购买商品房进城落户的可以保留其资格权，符合申请条件的可重新申请宅基地。已申请的宅基地暂不使用的，申请人可以与集体经济组织约定，将宅基地交由集体经济组织进行开发利用，集体经济组织根据收益情况合理分配收益。

第十二条 资格权的灭失。在所有家庭成员均失去集体经济组织成员资格时，该户宅基地资格权自动灭失，宅基地资格权灭失后，仍继续使用宅基地的需交纳宅基地有偿使用费。

第十三条 保障房屋财产权。合法房屋财产权受法律保护，并由县自然资源局予以确权登记。房屋所有权人在符合相关规定的条件下有权将农房以流转、合作、入股或自行经营并取得收益，产权明晰的农房可以进行抵押。

第四章 适度放活宅基地和农民房屋使用权

第十四条 宅基地使用权人依法对宅基地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权人对房屋进行改建、扩建、维修等活动，须报经所属乡镇人民政府审批后实施。

第十五条 适度扩大农房用途范围。农房的用途从单纯的用于农民住房可以扩大到乡村旅游、健康养老、电商等新产业新业态。经集体经济组织收回的农房也可用于集体活动中心、村史馆等村内公益事业。

改变农房用途的，按以下程序办理：

1.申报。农房需要改变用途的，由房屋所有权人或使用权人向村民小组提出申请，村民小组进行组内公示，对不影响村民生产生活的，经公示无异议后，报村集体经济组织审查。

2.审查。村集体经济组织对村民小组上报的改变农房用途情况进行审查，同意后签署意见报所属乡镇人民政府审批。

3.审批。乡镇人民政府对上报改变农房用途的，主要对是否影响村内生态环境、农民生产生活等情况进行审核，批准后应报县农业农村、自然资源、生态环境等部门备案。

第十六条 适度放活农房流转形式。允许农房所有权人或使用权人将农房以出租、合作、入股的方式进行流转，流转必须设定使用年限及用途，出租的不得超过20年，转让、合作、入股的不得超过国有建设用地同等用途的出让年限。

第十七条 适度扩大宅基地使用范围。集体经济组织根据村内存量建设用地情况，可在保障村民对宅基地建房需求的基础上，将富余的宅基地通过规划调整，进行流转或自建商业用房、租赁性住房，发挥闲置宅基地的最大效益。

第十八条 依法保障各主体间的合法权益。依法保护宅基地所有权人及使用权人的合法权益，严禁侵害宅基地使用权人的合法权益，提升农民的契约及法治观念，稳定宅基地使用权人地产权预期，为宅基地使用权人创造良好的发展空间，为新型经营主体营造良好的投资环境，保障市场的健康发展。县消防救援、住建、生态环境、市场监管等相关部门要加快制定相关配套政策，规范用地用房行为。

第五章 附 则

第十九条本暂行办法由县农村宅基地制度改革试点办公室负责解释。

第二十条 本暂行办法适用于除城市规划范围内的所有农村宅基地。

第二十一条 本暂行办法自发文之日起实施。有效期为2年。