凤凰县人民政府关于进一步做好不动产登记工作的通知

各乡镇人民政府，县政府各办局、各直属机构：

为切实解决我县实施不动产统一登记以前存在的突出遗留问题，进一步规范不动产登记行为，提高登记质量和效率，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《湖南省不动产统一登记工作实施方案》（湘办发〔2015〕43号）、《关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发〔2017〕39号）等相关法律法规和文件精神，结合我县实际，经县人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、关于房改房、经济适用房、集资房等不动产登记

房改房、经济适用房、集资房等不动产，按土地性质为划拨、用途为住宅，给予办理不动产登记。对于符合上市交易条件，纳税后按交易额的1%缴纳土地收益金，以同一栋建筑的第一套房屋上市交易之日起计算该栋建筑所有房屋占地的土地出让年期，此后该栋建筑其它各套房上市时，其土地出让年期相应缩短。单宗独栋独户的房改房、经济适用房、集资房等暂缓办理不动产登记。

房改房、经济适用房、集资房等在申请不动产登记时无需再征求规划部门意见。

二、关于“查非纠违”房地产的不动产登记

属“查非纠违”的不动产，按照县“查非纠违”相关规定处置，符合条件且补办了土地、规划等审批手续，缴纳了税费，权籍调查资料不再重新复核，给予办理不动产登记。申报时已建成自住房屋且不影响规划，因联系不上、经济困难原因未缴纳税费，未补办土地、规划审批的，查非纠违办出具证明，补办规划、土地审批手续并缴纳税费后，可按程序和相关规定办理不动产登记。

三、关于超出用地红线、超占用地面积、改变土地用途、超建筑面积等国有用地上房地产的不动产登记

（一）超出用地红线的，超出用地红线的土地权属无争议、不影响城市规划（有规划部门验收合格单或意见函、验收图纸）的，完善相关土地报批手续和按规定缴纳相关税费后，给予办理不动产登记。

（二）土地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积超出用地审批面积±5%平方米以内（面积不超过8平方米）的，或土地使用权人为开发企业和单位的开发项目，实际用地面积超出用地审批面积±1%平方米以内（面积不超过60平方米）的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记。认定测量误差范围之外超占土地范围（含部分超占）的建筑物、构筑物及配套附属设施，由县行政主管部门依法处理后，补办用地手续、建设工程规划许可，缴纳相关税费，再办理不动产登记。对超占用地面积的开发项目，不动产登记机构可受理合法用地范围内楼栋购房人的不动产登记。

（三）对改变土地用途的不动产，按土地审批和规划批准的用途办理不动产登记，原部分房产证登记的用途仅在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（四）对超建筑面积有规划部门验收合格意见，提供相关资料的，给予办理不动产登记。

四、历史性用地的不动产登记

（一）农村宅基地：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，根据村(社区)、镇证明，并且在不动产所在地和不动产登记机构门户网站公示15个工作日无异议（以下简称公示）后，给予办理不动产登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过规定面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（二）城镇国有土地：1987年《土地管理法》和1990年《城市规划法》实施前，建房占用的国有土地，无纠纷的，由社区和乡镇出具证明，经审核并公示无异议后给予办理不动产登记。1987年《土地管理法》和1990年《城市规划法》实施后，严格以土地审批单、规划部门相关手续、完税证明或免税证明进行不动产登记。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

（三）查非纠违实施前属于乡镇土地和建设市场整治的，符合农村建房条件并已作出处理的，凭处理依据、完税证明或免税证明，给予办理不动产登记。

（四）产权人死亡，由其继承人提供相关证明材料，给予办理不动产登记：有不动产两证的，直接给予办理不动产登记手续（不包括超面积和改建）；无不动产两证的，按本条（一）、（二）项规定给予办理不动产登记。

（五）产权人赠与法定继承人的，由赠与双方共同申请并到不动产登记机构提供相关证明材料、税务部门完税证明等，给予办理不动产登记：有不动产两证的，直接给予办理不动产登记（不包括超面积和改建）；无不动产两证的，按本条（一）、（二）项规定给予办理不动产登记。

（六）城市规划区内村改居、组改居或全家转居民，土地、房产权属清楚，地证和房证齐全但其居住房屋所占地仍为集体建设用地的，补办土地出让审批手续及缴纳相关税费后，可按程序办理国有建设用地的不动产登记。

五、关于有地证无房证、有房证无地证的不动产登记

（一）有土地证的，1990年以前已改建的，由所在地村(社区)、乡镇出具证明，经公示无异议后，给予办理不动产登记，不再征求规划部门意见。1990年以后改建的，有规划部门相关手续，给予办理不动产登记。

（二）有房屋所有权证，但没有合法土地权属来源的国有建设用地上的房屋，当事人申请不动产登记的，经国土资源、住建（房管）、规划等相关部门依法处理后，凭处理的证明材料和完税证明办理。

六、关于古城保护范围内房屋的不动产登记

涉及古城整治房屋或相关部门统一改建且符合古城保护规划的，土地证、房产证齐全的，按两证办理不动产登记；已改建的，凭住建、规划、文物、风景名胜区管理等相关部门审批手续，给予办理不动产登记。超两证或审批范围的部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

七、关于住宅小区房地产历史遗留问题的不动产登记

（一）对于违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权证现申请不动产登记的，应给予办理；对于开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、违反竣工验收等违法违规情况，由县人民政府责成相关部门依法处理。 

（二）属处理非法集资的，按照凤府阅〔2013〕17号、凤政办函〔2013〕101号文件精神，给予办理不动产登记。开发商死亡、下落不明、正在服刑或企业注销、终止的，由业主委员会（或社区）统一申请办理不动产登记。

八、关于土地权属来源合法的房地产已转让的不动产登记

（一）国有划拨土地上的房产已转让但地产未转让，没有产权纠纷的，按现有房屋权利人（提供相关转让合法手续）按相关规定补缴土地价款和契税后，给予办理不动产登记。

（二）已办理房屋所有权证书和土地使用证书（已办出让），转让中未同步办理房、地转移登记的，现有房屋权利人提供相关合法转让材料、税务部门完税证明或减免税相关资料的，给予办理不动产登记。

（三）只办理房屋所有权证未办理土地审批，且房产进行了转让的，根据村(社区)、乡镇证明，不属于集体土地，符合当地建房条件的，经公示无异议后，现有房屋权利人按规定补交土地出让金和契税后办理国有土地出让手续，给予办理不动产登记。

九、查封的不动产登记

因开发建设单位的土地、房屋被司法机关依法查封，导致购房人无法办理不动产登记的，由开发建设单位申请司法机关依法处理后办理不动产登记；开发建设单位已倒闭、破产等不存在的，由购房人凭生效的司法文书和完税证明予以办理。

开发建设单位的土地被司法机关依法查封，但查封前已经办理预购商品房预告登记和抵押登记的，告知相关司法机关，商品房合法买受人缴纳契税后可以申请不动产登记。

十、地下空间的不动产登记

（一）《关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）出台前，已办理了地下建筑物所有权初始登记、转移登记及国有建设用地使用权初始登记、转移登记的，登记结果继续有效，直接换发地下建筑物不动产证书。

（二）《关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）出台前，土地出让合同未明确约定地下空间使用条件而经规划批准建设的地下空间，不再要求建设单位补签地下空间使用合同，不再要求补交地下空间土地出让金，直接办理地下建筑物不动产首次登记，不计容积率在登记簿和权属证书附记栏中注明。

十一、开发商分期建设项目的不动产登记

对于开发商分期建设项目，每期建设完成并有住建、规划、消防等相关部门验收材料和完税证明的，可以实行分期办理不动产登记。待项目整体竣工确认是否违反容积率等规划条件，验收合格的，完成办理该项目的不动产登记；项目整体竣工验收不合格的，由相关部门依法处理。

十二、其它

（一）本通知适用于解决实施不动产统一登记前存在的历史遗留问题。凡查非纠违及不动产统一登记实施后新增的不动产一律按照法律法规的规定办理不动产登记。

（二）不得为“小产权房”办理不动产登记。

（三）本通知由县不动产登记主管部门负责解释。

县人民政府办公室

       2018年4月12日印发