凤凰县人民政府关于凤凰县金水寨桥梁建设项目房屋征收决定的公告

附件1：

凤凰县金水寨桥梁建设项目房屋征收补偿安置方案

（凤凰县房屋征收办公室  2019年8月30日）

为完善道路交通网络，改善群众生活质量，根据国民经济和社会发展计划，县人民政府决定对凤凰县金水寨桥梁建设项目范围内房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益，确保整个征收补偿工作“依法、公正、阳光、和谐”，特制定本项目征收补偿安置方案。

一、征收范围

征收范围：金水寨桥梁建设项目房屋征收范围（具体详见征收红线图）。

二、征收目的与用途

着力改善本征收范围内交通状况，完善道路交通网络，提高居民的生活质量。

三、征收签约期限

本项目房屋征收的签约期限为征收决定公告确定的期限。

四、政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（湖南省人民政府令第268号）；

（三）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（四）《湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知》（湘政办发〔2011〕23号）；

（五）《湖南省人民政府法制办公室对<湖南省建设厅关于城乡结合部房屋拆迁补偿安置政策的请示>的复函》（湘政法函〔2004〕7号）；

（六）《凤凰县人民政府办公室关于印发<凤凰县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法>的通知》（凤政办发〔2015〕17号）；

（七）《凤凰县人民政府办公室关于印发<凤凰县国有土地上房屋征收奖励和补助办法>的通知》（凤政办发〔2015〕18号）；

（八）《凤凰县人民政府办公室关于印发<凤凰县房屋征收装饰装修补偿及临时安置费和房屋搬迁费相关标准>的通知》（凤政办发〔2015〕20号）。

五、征收部门、实施单位

本项目房屋征收部门为凤凰县房屋征收办公室，由凤凰县棚户区改造征收指挥部具体实施。

六、房屋征收补偿办法

本项目房屋征收遵循等价值置换的原则，以市场评估为依据，根据相应的政策确定被征收房屋的房屋补偿总额。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权置换（仅限于主体房屋合法面积，其它附属房屋及临配建房给予货币补偿）；被征收人选择产权置换时产生的价值差，根据市场评估的结果相互补差。对不同安置方式，给予不同的奖励和补助。

征收人提供县域范围内团购价的商品房（现房、期房）房源及统一还建的安置商品房期房供被征收人选择。对符合住房保障条件的被征收人给予保障性住房配租。

（一）市场评估

被征收房屋的价值由本项目依法选定的房地产评估机构通过市场评估确定，依法选定的房地产评估机构应当遵循房屋征收的评估原则和程序，独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，出具评估报告。

本项目内房屋所占土地性质为集体所有的，依据相关规定，房屋参照国有土地上房屋进行评估，依据评估结果给予相应补偿。

（二）价值补偿

被征收房屋的价值补偿是被征收人选择安置方式和签订协议进行等价置换的依据。被征收房屋的价值补偿标准，以本项目依法选定的房地产评估机构的评估结果为准。

（三）面积核定

以产权证登记的面积为准。产权人认为产权证登记面积与实际面积不相符的，可以向房屋征收部门申请复核测量，并以我县房屋测绘部门实际复核测量面积为准。

未经登记的建筑物及附属物经相关部门调查认定后，已经规划等相关部门批准确认为合法建筑的给予市场评估价值补偿；确认为超过批准期限或未经批准但不影响规划的临建房、配建房给予重置价格补偿；确认为违法建筑、征收范围公示后搭建抢建的建筑物和附属构筑物不予补偿。

（四）装修补偿

被征收房屋的室内装饰装修价值由征收人与被征收人依据依法选定的房地产评估机构做出的初评结果协商给予补偿，协商不成的，依照本项目房地产评估机构的评估结果给予补偿。

（五）改变房屋使用性质的补偿

对在本项目征收范围内所涉及改变使用性质房屋征收与补偿的按以下方式给予认定和补偿：

1. 改变使用性质的房屋是指实际用途与房屋的权属证书及登记簿记载的用途不一致且未取得相关部门批准文件的房屋。

（1）住改商：房屋的权属证书及登记簿记载的用途为住宅，实际改作经营性商业用房的房屋。

（2）非改商：房屋的权属证书及登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际改作经营性商业用房的房屋。

（3）非改住：房屋的权属证书及登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际改作住宅的房屋。

2. “住改商”和“非改商”的房屋符合下列条件的，采取货币补偿方式的，可以参照改变使用性质后房屋用途的市场评估价值的80%给予补偿，但不予计算停产停业损失。

（1）房屋征收决定公布时，被征收人或房屋承租人正在经营且依法取得营业执照，房屋用作经营时间连续超过两年以上的。

（2）依照税务管理有关规定取得税务登记证并有两年以上纳税记录的；或者依照税务管理有关规定取得税务登记证，但由于按照国家税收政策规定享受减免税或核定未达到起征点而无纳税记录，获得税务部门相关证明的。

（3）营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相符合，且营业执照核定的经营范围与实际经营内容相符。

（4）经营特种行业的还需依法取得特种行业许可证。

“住改商”房屋参照改变使用性质后相应非住宅商业用房进行补偿时原则上只对房屋第一层的实际商业用房部分予以认定。

有下列改变使用性质的房屋仍按权属登记的性质补偿：

①房改住宅、商品房、集资住宅等成栋住宅；

②办理工商税务登记证，但未实际经营的房屋；

③“非改住”房屋征收补偿标准原则上仍按房屋权属登记的用途进行补偿；

④直管公房住宅，单位自管住宅；

⑤出租为住宅使用的私有住房；

⑥法律法规另有规定不予认可改变使用性质的房屋。

七、征收补偿标准

在征收规定期限内签订协议的，可按以下标准给予补偿：

（一）私有产权住宅类房屋（房改房、集资房）征收补偿办法

1. 被征收人可选择产权置换也可选择货币补偿

（1）产权置换

安置房由征收人在凤凰南路征收范围内划定的安置区统一还建安置房，产权置换遵循先签先选的原则。

①以凤凰南路还建的安置房市场评估价值与被征收房屋主体合法产权面积评估总价值的1.2倍（不含装饰装修及临建房、配建房）进行价值置换。置换房屋价值原则上不超出被征收房屋评估总价值，若超出原房屋价值，超出部分的房屋面积按安置房市场销售价补差。

②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

（2）货币补偿

①由本项目依法选定的房地产评估机构对被征收房屋进行市场化评估，征收人根据评估价值给予货币补偿。

②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

③上浮奖励。被征收房屋根据评估结果确定的房屋单价上浮5%。（仅限于主体房屋合法面积）

④在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的给予被征收人8万元奖励。

⑤被征收人不在政府提供的团购价商品房房源内自行寻找房源的，给予6万元自寻房源奖。

2. 过渡安置费

①由征收人提供过渡安置房用于被征收人的搬迁安置的，不予补偿。

②选择自行租房安置的，按每户一次性给予12个月房屋租金补偿14400元（每月按1200元计算）；选择产权置换的，过渡期超过12个月的按实际月份支付。

③选择现房安置的不予补偿。

3. 搬家费

在签订协议后给予被征收人每户两次搬家补偿费4000元（即2000元/次）搬家补助，选择现房安置的减半补助。

（二）私有产权商业用房（具有独立产权的门面）征收补偿办法

1. 被征收人可选择产权置换也可选择货币补偿

（1）产权置换

安置房位于统一还建的3#、4#、5#、6#楼安置房，产权置换遵循先签先选的原则。

①按凤凰南路划定的安置区域征收前商业用房价格与被征收房屋评估总价值（不含装饰装修及临建房、配建房）进行价值置换，但置换房屋价值原则上不超出被征收房屋评估总价值，若超出原房屋价值，超出部分的房屋面积按安置房市场评估价补差。

②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

经相关部门认定为“住改商”的房屋在征收期限内签订安置补偿协议的可参照凤凰南路划定的安置区域征收前商业用房价格购买安置区一楼的商业用房。购买总价值不能超出被征收“住改商”房屋的总价值，超出部分的房屋面积按安置房市场评估价补差。若本项目还建安置房不够，被征收人只能选择货币补偿。

（2）货币补偿

①由本项目依法选定的房地产评估机构对被征收房屋进行市场评估，征收人根据评估价值给予货币补偿。

②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

③在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的给予被征收人一次性8万元的奖励。

2. 停产停业损失的补偿

因该项目征收造成停产停业的，每月以被征收房屋主体评估价值的7‰计算，一次性给予12个月补偿（选择产权置换的停产停业不足12个月按12个月给予一次性补偿；产权置换超过12个月的，以实际月份给予补偿）。

被征收人认为停产停业损失超过被征收房屋主体评估价值7‰的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由该项目依法选定的房地产评估机构进行评估，依照评估结果给予补偿。

3. 搬家费

在签订协议后被征收房屋每间给予1000元搬家补助费。

（三）私有独栋产权房屋补偿办法（含共有产权房屋）

1. 被征收人可选择产权置换也可选择货币补偿

（1）产权置换（仅限主体房屋）

安置房由征收人在凤凰南路征收范围内划定的安置区统一还建安置房。产权置换遵循先签先选的原则。若本项目还建安置房不够，被征收人只能选择货币补偿。

①以土地使用面积的20%给予凤凰南路安置房源内3#、4#、5#、6#楼二层以上的商业用房。

②以凤凰南路还建的安置房市场评估价值与被征收房屋主体合法产权面积评估总价值的1.2倍（不含装饰装修及临建房）进行价值置换。置换房屋价值原则上不超出被征收房屋评估总价值，若超出原房屋价值，超出部分的房屋面积按安置房市场评估价补差。

③成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

（2）货币补偿

①以土地使用面积的20%给予凤凰南路安置房源内3#、4#、5#、6#楼二层以上的商业用房市场评估价值补偿。

②由本项目依法选定的房地产评估机构对被征收房屋进行市场评估，征收人根据评估价值给予货币补偿。

③成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

④上浮奖励。对被征收房屋根据评估结果确定的房屋单价上浮15%（仅限于主体房屋合法面积）。

⑤在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的给予被征收主体房屋8万元/栋的奖励。

⑥在规定期限内签订征收补偿协议的给予被征收主体房屋6万元/栋的自寻房源奖。

2. 过渡安置费

（1）由征收人提供过渡安置房用于被征收人搬迁安置的，不予补偿。

（2）选择自行解决周转用房的，被征收房屋主体合法面积在200m2内的每月按1200元/户给予过渡安置，超出200m2以上的，超过部分按8元/m2·月给予补偿，补偿期限为12个月。选择产权置换的过渡期超过12个月的按实际月份支付。

（3）选择现房安置的不予补偿。

3. 搬家费

被征收房屋主体合法面积在200m2以内的按4000元/户的给予补助；超过200m2的，超出部分按16元/m2给予补助；选择现房安置的补助减半。

（四）直管公房和单位自管房的征收补偿办法

1. 被征收人可选择产权置换也可选择货币补偿，产权置换遵循先签先选的原则。本项目还建安置房不够，被征收人只能选择货币补偿。

（1）产权置换

①根据市场评估价值给予等价置换。

②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。

（2）货币补偿

以依法选定的房地产评估机构出具的评估结果给予货币补偿。

2. 停产停业损失的补偿

因该项目征收造成停产停业的，每月以被征收房屋评估价值的7‰计算，一次性给予12个月补偿（选择产权置换的停产停业不足12个月按12个月给予一次性补偿；超过12个月的，以实际月份给予补偿）。

被征收人认为停产停业损失超过被征收房屋评估价值7‰的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由依法选定的房地产评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。

3. 过渡安置费

（1）被征收人选择产权置换的且由征收人提供过渡安置房用于被征收人的搬迁安置的，不予补偿过渡安置费。

（2）选择自行租房安置的，按每户一次性给予12个月房屋租金补偿14400元（每月按1200元计算）；选择产权置换的，过渡期超过12个月的按实际月份支付。

（3）选择现房安置的不予补偿。

4. 搬迁费

（1）征收仓储、工业生产用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿；对已废弃的生产设备不予补偿。

（2）被征收房屋合法面积在200m2以内的按4000元/户的标准给予补助，超过200m2的，超出部分按16元/m2给予补助。

（3）营业用房用于出租且涉及多个承租人的，按1000元/间给予补助。

八、奖励补助政策

（一）房屋征收奖励。按时签约搬迁腾房奖（除私有独栋房屋以栋为计算单位外，其余的以户为计算单位）

1. 按时签订协议奖。凡在征收决定公布30日内签订协议的，给予奖励20000元；31日至签约期结束前签订协议的给予奖励10000元。

2. 按时腾房奖。凡在协议规定期限内腾空房屋后交给房屋征收部门的，奖励20000元；被征收房屋主体合法建筑面积超出200m2的，按超出面积100元/m2给予奖励（合计总额最高不超过100000元）。

（二）特殊困难及最低住房保障政策(仅限于私有住房及独栋私房被征收人)

1. 搬迁困难补助：在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或家庭生活特别困难等情况有搬迁困难的，由本人申请经房屋所在地社区、房屋征收、民政等部门审查核实符合条件的，由房屋征收部门给予适当困难补助。

2. 对享受城市最低生活保障待遇且在本县范围内房屋建筑面积合计不足45m2的被征收住宅的所有权人（以房屋所有权证为准，共有产不分开计算），实施最低面积保障，按照45m2给予补偿。实行房屋产权置换时，用于产权置换房屋面积45m2以内部分的价值与被征收房屋价值互不找补差价，45m2以上的部分按规定补差。

3. 对符合住房保障条件的被征收人，由政府优先提供保障性住房，但租金需按规定交纳。

九、不得享受奖励的情形

（一）有下列情形之一的，被征收人不得享受本方案规定的按时签约搬迁腾房奖：

1. 被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未签订征收补偿协议的；

2. 被征收人在协议规定期限内未腾空房屋交付拆除的；

3. 被征收房屋属于直管公房和单位自管房的。

（二）由凤凰县人民政府依法作出征收补偿决定并申请法院依法强制执行的，取消所有奖励。

十、本方案由凤凰县房屋征收办公室负责解释。